Darlehen von der Oma oder vom Chef ?

Mehr als Kirmesgeld – wenn junge Leute ein Haus kaufen, gibt’s oft was von der Oma. Das ist gut fürs Eigenkapital. Wenn Darlehen privat vergeben werden und nicht von der Bank, gibt‘s mehr Spielraum. Dennoch sollten unbedingt Regeln eingehalten werden, um Ärger zu vermeiden.

Käufer, die von ihrer Oma, anderen Verwandten oder dem Arbeitgeber ein Darlehen für ihren Immobilienkauf erhalten, profitieren vor allem von den größeren vertraglichen Spielräumen im Vergleich zu Darlehen von der Bank. Makler sollten ihr Wissen in diesem Bereich erweitern, um Kunden schneller zum Notar zu begleiten. Im zweiten Teil In dieser Artikelserie geht es um Darlehen und Sicherheiten von Verwandten und Arbeitgebern.

So kann bei einem Privatdarlehen der Zinssatz etwa geringer sein als der aktuelle Zins in Höhe von über vier Prozent. Zumeist dient ein privates Darlehen als zusätzliche Finanzspritze neben dem Kredit der Bank.

Private Darlehen von vertrauten Personen sollten jedoch nicht per Handschlag, sondern schriftlich vereinbart werden. Notariell beurkundet werden müssen sie allerdings nicht. In den Verträgen sollten die Namen und Anschriften von Darlehnsgeber und -nehmer stehen. Außerdem sollten Darlehnshöhe, Zinssatz und die Laufzeit sowie die Rückzahlungsmodalitäten fixiert sein. Auch ein Kündigungsrecht des Kreditgebers ist sinnvoll, falls der Kreditnehmer mit seinen Raten in Rückstand ist.

Die Schuld sollte per Grundschuldeintragung im Grundbuch abgesichert werden; sie kann aber nur nachrangig hinter dem Darlehen der Bank eingetragen werden. Auch sollten Darlehensnehmer neben der Sicherheit der Grund-schuld so liquide sein, dass sie ihre monatliche Rate bedienen können. Es ist zu beachten, dass der private Kreditgeber bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie eventuell gemäß der Grundbuch-Rangfolge leer ausgeht. Denn im Fall der Fälle würden zunächst die Forderungen der davorstehenden Bank erfüllt (Erstverwertungsrecht). Unter Umständen bleibt dann nichts für die Verwandten übrig. Finanziert der Bauherr ausschließlich über ein Privatdarlehn und bleibt die Bank außen vor, besteht diese Gefahr nicht. Häufiger ist jedoch der Fall, dass das private Darlehen einen Hypothekenkredit ergänzt. Die Rückzahlung belastet die monatliche Liquidität des Darlehensnehmers zusätzlich zur Bankrate und muss bei der Haushaltsrechnung der Bank berücksichtigt werden. Privatdarlehen betrachtet das Institut als nachrangige Schuld und räumt häufig bessere Zinskonditionen ein, weil sich dadurch der Beleihungsauslauf verbessert.

Für den Arbeitgeber ist ein Kredit ein zinsermäßigter Lohnvorschuss.

„Bei Darlehen von Verwandten können flexible Vereinbarungen getroffen werden, im Gegensatz zu einem standardisierten Vertrag einer Bank. Der Zins kann geringer sein als der der Bank. Auch Rückzahlungsoptionen, Sondertilgungen oder Zinsanpassungen in Form einer Indexkoppelung, sind individuell vereinbar“, erläutert Experte Carsten Krüger, Inhaber der cK Finanzberatung in Hennef. Der Darlehensgeber muss seine Zinseinnahmen versteuern, sofern sie über dem Freibetrag liegen.

Arbeitgeberdarlehen sind in Konzernen und Banken verbreitet. Auch beim Arbeitgeberdarlehen sollten vertragliche Abmachungen hinsichtlich Verzinsung, Tilgung und Kündigung getroffen werden. Kreditinstitute schätzen Darlehen vom Chef, sind sie doch ein Vertrauensbeweis für den Beschäftigten. Ferner ist davon auszugehen, dass sein Arbeitsplatz sicher ist und er sein Darlehen fristgerecht zurückzahlt. Eine solche Finanzierung kann unabhängig von der Unternehmensgröße gewährt werden; am ehesten verbreitet ist sie bei Banken und großen Unternehmen. Für den Arbeitgeber ist ein Kredit ein zinsermäßigter Lohnvorschuss. Chefs können den Kredit auch alternativ zu einer Gehaltserhöhung gewähren, von dem im Gegensatz zur monetären Erhöhung, wegen des fehlenden Lohnsteuer- und Sozialversicherungsabzugs, netto mehr beim Mitarbeiter ankommt.

Auf Firmenseite zählen die Zinseinnahmen aus Mitarbeiterdarlehen als Betriebseinnahmen. Für den Arbeitnehmer ist dies ein geldwerter Vorteil (§ 8 Abs. 2 EStG). „Je nach Zinssatz und Kredithöhe wird dabei unter Umständen der monatliche Freibetrag von 50 Euro überschritten, so dass der Darlehensnehmer dafür Steuern zahlen muss“, so Krüger.

Möglicherweise lassen sich auch ein bevorstehendes Erbe, die Auszahlung einer Lebensversicherung oder eine Schenkung in die Immobilienfinanzierung integrieren.

Darlehensnehmer und -geber sollten zudem festlegen, was mit dem Kredit passiert, sofern der Angestellte die Firma verlässt. Dies ist der größte Nachteil für den Arbeitnehmer: Zumeist muss er den Restbetrag auf einen Schlag zurückzahlen und einen zusätzlichen Kredit zu schlechteren Konditionen aufnehmen, falls die Bank einen solchen gewährt. Im günstigsten Fall lässt sich die Summe auf eine eventuelle Abfindung anrechnen.

Denkbar ist auch, dass Freunde oder eher fremde Personen ein Privatdarlehen vergeben. Das kann auch der Verkäufer der betreffenden Immobilie sein. Wenn der Eigentümer den Ertrag aus seinem Immobilienkauf nicht benötigt, könnte er dem Käufer ein Darlehen einräumen. Dieser würde so die Kaufsumme oder zumindest einen Teil, in Form einer monatlichen Rate abstottern. Dies komme allerdings in der Praxis sehr selten vor, meint Finanzierungsexperte Krüger. Für den Verkäufer wäre dies mit vielen Risiken verbunden und die Immobilie, die er – aus welchen Gründen auch immer – loswerden will, ist er nicht wirklich los, solange er Darlehensgeber bleibt. Im schlimmsten Fall fällt sie wieder an ihn zurück, falls der Käufer in Zahlungsschwierigkeiten kommt. Im Kern ist diese Variante also eine Immobilienverrentung. Hierzu erschienen bereits mehrere Artikel im „IMMOBILIEN-PROFI“. Deshalb wird an dieser Stelle nicht näher darauf eingegangen.

Nahe Verwandte als Pfandgeber Wenn nicht die monatliche Liquidität, sondern das fehlende Eigenkapital das Finanzierungshemmnis darstellt, können sich nahe Verwandte als Pfandgeber engagieren, in der Regel mit einem abgezahlten, lastenfreien Objekt. Gewähren beispielsweise Eltern ihren Kindern eine Zusatzsicherheit, dann verbessert sich deren Bonität. Möglicherweise ist dies der entscheidende Grund, dass sie sich überhaupt eigene vier Wände leisten können. Eine solche Zusatzsicherheit kostet nur die Eintragungskosten. Sie mindert allerdings nicht die Darlehenshöhe der Kinder.

„Sinnvoll kann dieses Modell sein, wenn erstens die Eltern nur ein Kind haben, das Wohneigentum erwerben will. Gibt es mehrere Nachfahren, könnte es zu Streitigkeiten kommen, da die Eltern nur eines als Pfandgeber unterstützen können. Zweitens ist dieser Schritt unter Umständen zweckmäßig, wenn absehbar ist, dass das Kind und sein Partner, die beispielsweise aktuell noch studieren beziehungsweise Berufsstarter sind, mittelfristig so gut verdienen, dass sie ein Immobiliendarlehen problemlos bedienen können“, meint Finanzierungsexperte Krüger. In anderen Fällen, in denen nur über die Zusatzsicherheit die bereits knappe Finanzierung bei niedrigem Haushaltsnettoeinkommen gelingen würde, rät er von dieser Konstruktion ab. Nicht verschwiegen werden darf, dass der Pfandgeber sein vormals lastenfreies Eigenheim riskiert.

Ist die Liquidität der Käufer zu schwach, können zusätzliche Personen in den Kreditvertrag als weitere Darlehensnehmer (besser als Bürgen bekannt) einsteigen. Das können nahe Verwandte wie die Eltern oder Kinder sein, falls die Eltern eigene vier Wände kaufen möchten. Man findet solche Vereinbarungen vor allem bei Familien oder engen Verwandten, die gemeinsam in die erworbene Immobilie einziehen und diese als Mehrgenerationenhaus nutzen möchten. „Man muss dabei bedenken, dass man in gewisser Weise den Kindern, die beispielsweise in den Darlehensvertrag der Eltern mit einsteigen, die Zukunft aufgrund der in aller Regel sehr langen Darlehenskaufzeit verbauen kann. Darüber hinaus können sie dann vermutlich keine eigene Immobilie kaufen“, gibt Krüger zu bedenken. Möglicherweise lassen sich auch ein bevorstehendes Erbe, die Auszahlung einer Lebensversicherung oder eine Schenkung in die Immobilienfinanzierung integrieren. Die monatliche Darlehensrate kann in diesem Fall zunächst geringgehalten werden, indem eine Tilgung ausgesetzt wird. Kommt es beim Darlehensnehmer zum vorgesehenen Geldsegen, kann danach das Darlehen mit seinem Tilgungsaussetzungsprodukt (zum Beispiel Lebensversicherung oder Bausparvertrag) komplett abgelöst werden. Auch könnten die Gelder als Sondertilgungen eingesetzt werden, die in der Regel bei 5 Prozent p.a. der Darlehenssumme liegen und die die Restschuld reduzieren. Die genannten Darlehensmodelle tragen zur Flexibilität der Darlehen bei und können den Ausschlag geben, dass ein Kreditnachfrager doch noch eine Finanzierung stemmen kann. Häufig allerdings fehlt es an den nötigen Eigenmitteln für eine Finanzierung. Finanzierungsberater Krüger rät, dass mindestens zwölf Prozent der Kaufsumme, also die gesamten Kaufnebenkosten, aus Ersparnissen gedeckt werden. Das ermöglicht Eigenleistungen beim Bau, auf die im dritten Teil dieser Serie eingegangen wird.